第一章 物業與物業管理

第一節：物業

一、概念：物業是指已經建成，并可投入使用的各類居住非居住的建筑物，以及其配套的設備、市政設施及物業

所在的土地、相關的場地、庭院等.

二、物業的性質 (一)自然屬性： 1.二元性(土地、建筑物)

2.有限性(土地)

3.配套性(各類設施)

4.多樣性和差異性(建筑形式)

5.固定性(土地、建筑物)

6.永久性和長期性(土地、建筑物)

(二)社會屬性： 1.經濟屬性 商品屬性

短缺性

保值、增值性

宏觀可調控性

2.法律屬性：產權屬性

1.廣義的房地產包含物業，有時二者可通用

三、物業與房地產、不動產的區分 (一)聯系 2.物業中包含的土地與房產屬不動產

物業屬于單元性房地產概念

1.稱謂領域不同 不動產屬民法概念

(二)區別 房地產屬經濟法、行政法、商事實務中的概念

2.適用范圍不同 房地產適用宏觀領域

物業適用微觀領域

3.概念外延不同 ：房地產包含物業，二者是整體與部分的關系，又有宏觀與微觀之別

第二節：物業管理

一、物業管理的概念 (一)概念：物業管理是指物業管理經營企業受物業所有人或使用人委托、運用現代管理與服務技術，按照物業管理委托合同，對已經投入使用的各類物業實施企業化、社會化、經營化、規范化的管理;為物業所有人或使用人提供高效、周到的服務，創造良好的居住、工作環境，提高物業的使用價值和經濟價值.

(二)物業管理的內涵(特征) 1.管理對象是物業

2.服務對象是業主或使用人

3.管理活動具有經營性

4.有助于物業功能完善，增值、保值

5.提供的服務包含物質和精神兩方面

6.實行全方位、多功能的管理

7.管理活動統一、協調性

8.具有中介性、契約性

二、物業管理的起源與原因 (一)起源原因 1.社會經濟發展到一定水平的必然產物

2.傳統意義上的物業管理起源于19世紀60年代的英國

1.物業管理是社會化管理模式

(二)物業管理為何具有強大的生命力 2.物業管理是專業化管理

3.物業管理是經營型管理

4.物業管理是建管結合的紐帶

第三節：香港的物業管理

一、香港物業管理概述 (一)香港重視物業管理、其專業化物業管理源自英國

(二)香港當局負責物業管理的機構是房屋署

(三)香港物來管理協會成立于1989年

二、香港物業管理機構 (一)房屋委員會

(二)房屋署

(三)房屋協會

(四)公共屋村管理機構

(五)多層建筑物立案法團

三、香港物業管理主要特點 (一)政府重視

(二)管理法制化

(三)業主自治

第四節：中國大陸的物業管理

一、物業管理在大陸的產生與發展：中國物業管理的探索是從住宅開始的

(一)從思想觀念來看，人們開始接受物業管理模式

二、中國物業管理特色 (二)從管理模式上來看，兩種社會經濟體制的管理模式并存

(三)從管理內容和服務來看，正處于起步階段，且發展不平衡

(四)物業管理形式多樣化和管理標準多層化

(五)還沒有形成完整系統的法制化管理體系

(六)物業管理市場已經形成、正成為新興行業

三、大力發展我國物業管理的意義 (一)有利于房地產業的發展

(二)有利于物業管增值、保值

(三)有利于增強社會信任感和投資者的信心

(四)有利于物業整體功能的發揮、環境和人際關系的改善

第四節：中國大陸的物業管理

一、物業管理在大陸的產生與發展：中國物業管理的探索是從住宅開始的

(一)從思想觀念來看，人們開始接受物業管理模式

二、中國物業管理特色 (二)從管理模式上來看，兩種社會經濟體制的管理模式并存

(三)從管理內容和服務來看，正處于起步階段，且發展不平衡

(四)物業管理形式多樣化和管理標準多層化

(五)還沒有形成完整系統的法制化管理體系

(六)物業管理市場已經形成、正成為新興行業

三、大力發展我國物業管理的意義 (一)有利于房地產業的發展

(二)有利于物業管增值、保值

(三)有利于增強社會信任感和投資者的信心

(四)有利于物業整體功能的發揮、環境和人際關系的改善

第三節：物業管理與酒店管理的關系

一、酒店的概念及其主要職能 (一)概念：指以建筑物為憑借通過客房、餐飲，向旅客提供服務的場所

(二)特點 1.綜合性

2.直接性

3.不儲藏性

4.產品質量人為因素大、難以恒定一致

5.提供服務為特殊商品、容易產生擔風險心理

(三)主要職能：把各種資源的轉換職能

二、酒店管理與物業管理的異同 (一)不同點 1.功能不同 (1)物管針對業主長期服務

(2)酒店管理針對旅客短暫服務

2.產權關系不同 (1)物管產權多元化

(2)酒店管理業主的單一性

3.管理特點不同 (1)物管提供服務是長期性的

(2)酒店管理短時可完成

4.權利義務關系形成不同 (1)物管是簽訂管理服務合同

(2)酒店管理形成是“約定俗成”

5.聘請管理公司權利主體不同 (1)物管由業主聘請管理公司

(2)酒店管理由酒店經營者聘請管理公司

(二)相同點 1.二者同屬于服務性行業

2.都是規范化管理要求高的行業

3.二者之間呈日趨融合局面

第四節：物業管理學的學科體系

一、物業管理理論學科：主要分析房屋消費理論. 可細分：物業管理理論、物業管理實務、房地產經營管理、物業管理法、物業管理財務、物業管理學科史及

中外物業管理對比等學科(注意考點：多選題)

二、物業管理技術學科：主要研究物業養護.如：房屋維修養護、家裝設計施工、家電維修技術、庭院綠化養護等

三、物業管理服務學科：主要研究企業職業道德與修養.如服務行為及規范、文明服務語言、精神文明及職業道德等

第五節：物業管理的研究方法

一、唯物辯證主義：用聯系的觀點、發展的觀點、全面的觀點、矛盾的觀點來分析問題.它是研究物業管理學的基本方法.

二、系統的方法：包括整體性、要素的優化性、結構性三個特征

三、實證方法：用實際情況予以證實的方法

第三章 房地產經營與物業管理

第一節：房地產經營

一、房地產與房地產業 (一)含義：房產與地產的合稱，是房屋與土地在經濟方面商品體現

(二)城市房屋 1.住宅

2.生產用房

3.營業用房

4.文教用房

5.行政用房

6.其它專用房

(三)城市土地 1.生活居住

2.工業

3.交通運輸

4.市政公用設施

5.風景游覽區

6.公共綠地

7.文教衛生用地

8.道路、廣場、倉庫

9.特殊用地(監獄)

10.其它用地

(四)房地產業是從事房地產開發、經營、管理和服務的產業，屬第三產業第二層

二、房地產經營運行機制 (一)一般由生產、流通、消費三個環節組成

(二)生產環節：開發和再開發是房地產生產環節的主要生產活動

(三)流通環節：房地產市場主要活動：買賣、租賃、抵押等三種流通方式

(四)消費環節：房地產產品使用周期長，具有固定性、耐久性、增值性

三、在國民經濟中的地位、作用 (一)地位 1.國民經濟支柱產業：其經營收入可占政府財政收入的10%—40%，香港則高達50%

2.基礎性、先導性產業：其興旺可帶動促進金融、建材、裝飾、家具等相關行業的繁榮

3.國家的財富：目前我國城鎮房地產總價值超過4萬億元

(二)作用 1.起到連接生產與生活、生產與流通、生產與消費的作用

2.提供大量的財政積累：其提供的財政積累可達財政收入總額的三成左右

3.合理充分利用了土地的資源

4.帶動其它產業的發展

5.優化產業結構

6.提供了就業機會

7.改善環境

8.促進改革開放